פסק-דין בתיק ת"א 3036-06

ענייננו בתביעה לתשלום פיצויים בסך 843,000 ש"ח בגין נישול התובע מזכויותיו, כטענתו, במשק עזר הידוע כבית מס' 52 מגרש 42  בגוש 16691 (להלן: "הנכס") ביחד עם אימו, חנניה בכורה ז"ל ("המנוחה"). המנוחה ציוותה את חלקה בנכס לתובע.

הנתבעת 1, הינה חברה לאומית לשיכון עולים בישראל (להלן: "עמידר"), ואילו הנתבע 2, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

טענות הצדדים:

טענות התובע:

1.         לטענת התובע, ביום 10.2.1955 הוא חתם על "כתב הסכם" עם עמידר, לפיו הוא רכש מעמידר את הנכס (להלן: "ההסכם"), כאשר בתוספת צוין מפורשות כי שטח המגרש 1473 מ"ר בערך, ושטח הבית 26.5 מ"ר - בערך (להלן: "הבית" או "הדירה"). בהתאם לסעיף 2 להסכם התחייבה עמידר, כי תוך תקופה של 12 חודשים מיום חתימת ההסכם, או תוך תקופה של 12 חודשים מיום רישום יחידת הקרקע שעליה עמד הבית על שם בעל הקרקע "במשרד ספרי האחוזה", לפי המאוחר, יירשם לזכות המשתכן חוזה חכירה או חוזה חכירת משנה על הדירה.

2.         במקביל, החתימה אותו עמידר על חוזה חכירה משולש - בינו לבין קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), ועמידר (להלן: "חוזה החכירה"), לפיו מחכירה קק"ל את הנכס לתובע, וכי בתום תקופת החכירה יהיה התובע זכאי לבקש מקק"ל, כי תתקשר עימו בחוזה חכירה חדש, בתנאי שיגיש בקשה בכתב לפחות שנה אחת לפני גמר תקופת החכירה. בהתאם לחוזה החכירה, טוען התובע, פקעו זכויות עמידר בחוזה לאחר שהוא/החוכר, סילק את כל הסכומים המגיעים על פי המשכנתא וכן שילם חלק יחסי מדמי החכירה.

בינתיים עברו המקרקעין הרשומים על שם קק"ל לניהול המינהל מתוקף חוק מינהל מקרקעי ישראל, והתובע המשיך לשלם התשלומים הנדרשים למינהל.

3.         באוקטובר 1994 הנפיקה עמידר למינהל אישור החכרה על פי חוזה רגיל, בו ציינה כי התובע רכש מעמידר דירה לפי ההסכם מיום 10.2.1955, סילק את המשכנתא, ושילם דמי חכירה ראשונים שנתיים (להלן: "אישור עמידר").

במהלך השנים חל שוני במספרי החלקות, והחלקה נשוא התביעה קיבלה מספרים שונים. בשלב מסוים הוגדרה כחלקה 30 מגרש 16691, ומאוחר יותר הוגדרה כחלקה 68.

התובע מדגיש, כי אישור עמידר מתייחס לקרקע ולבית הבנוי עליה, שכן בהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כוללת יחידת מקרקעין את הקרקע ואת הבנוי עליה, ועסקה במקרקעין חלה על הקרקע עם המחוברים. בהתאם לסעיף 13 לחוק המקרקעין, אין תוקף לעיסקה במחוברים שהם בנפרד מהקרקע.

4.         בשנת 1999 שילם התובע למינהל דמי חכירה ודמי היוון עבור חוזה חכירה מהוון ל- 49 שנים נוספות בהתאם לדרישת המינהל. זמן מה לאחר מכן, הבחין התובע כי ההיוון בוצע על חלקה שמספרה 58 גוש 16695, במקום על הנכס שלו. כאשר פנה התובע למינהל בבקשה לתקן את הטעות, הודה נציג המינהל כי ארעה טעות וכי יש לפצות אותו בגין כך.

            אולם, לאחר מכן שינה המינהל טעמו, החזיר לתובע את הכספים ששולמו בגין חידוש חוזה החכירה, וטען כי לא נחתם עמו חוזה חכירה, ועל כן מעולם לא היה חוכר ואין לו זכות בנכס. לטענת המינהל, התובע החזיק לכל היותר בדירה אשר ניצבה על חלקה 30 בגוש 16691, אך לא רכש זכויות בקרקע שמסביב לה, וגם זאת לכל המאוחר עד שנת 1976, שכן כבר אז המבנה נהרס.

5.         לעניין זה טוען התובע, כי גם אם שגה המינהל בקשר לזיהוי הנכס, או באשר למעמדו של התובע כחוכר, זכותו לא יכולה להתפוגג מאליה. בדיעבד התברר כי כל טיעוני המינהל נועדו לחפות על רשלנות רבתי שלו, בכך שנטל את הנכס השייך לו ושיווק אותו במסגרת מכרז של המינהל יחד עם חלקות אחרות. ההחלטה על הזוכה במכרז על הנכס פורסמה על ידי המינהל עוד ביום 23.5.99 כחלק ממתחם ששווק לקבלן שבנה במקום בתים דו משפחתיים צמודי קרקע.

6.         עוד לטענת התובע, הן עמידר ו/או המינהל אחראיים יחד ולחוד לנזק שנגרם לו עקב נישולו מהנכס. עמידר הפרה את ההסכם עימו בכך שלא קיימה את התחייבותה לרשום חוזה חכירה. ואילו המינהל התרשל בכך שלא נקט מידת זהירות ראויה, ושיווק את הנכס לחברת "שרבט", מבלי לבדוק כנדרש את מסמכי המקרקעין. חיוב המינהל גם נובע מחוק עשיית עושר ולא במשפט תשל"ט - 1979.

            מאחר והשבת הנכס בעין הפכה לבלתי אפשרית בנסיבות העניין, על הנתבעים יחד ולחוד, לפצות את התובע, כדי שווי הנכס בהתאם לחוות דעת השמאי דוד גוזלן, בסך 843,000 ש"ח, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה עד לתשלום בפועל.

טענות עמידר:

7.         עמידר העלתה בכתב הגנתה מספר טענות מקדמיות בגינן יש לדחות התביעה על הסף; לטענתה חלה על התביעה התיישנות, שיהוי שגרם נזק ראייתי, השתק, ומניעות. המדובר בתביעה חוזית בגין חוזה מכר משנת 1955, ולכן דין התביעה להידחות מפאת התיישנות. התובע מסתמך בכתב התביעה על  חוזה המכר משנת 1955. מדובר איפא באכיפת חיוב חוזי אשר לגביו לא חל החריג להתיישנות המוגדר בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969.

            משלא פעלו התובע, ו/או אימו המנוחה, ולא העלו כל טענה בנוגע למגרש במשך שנים רבות, לא כנגד עמידר ולא כנגד המינהל, הרי שידעו ו/או היו צריכים לדעת היקף זכויותיהם במגרש. על כן חלה בענייננו התיישנות רבת שנים, ולכל הפחות שיהוי ניכר, ומשלא פעלו למיצוי "זכויותיהם" משך עשרות שנים, הרי הם מושתקים ומנועים מלטעון כן כיום.

8.         יש לסלק את התביעה על הסף מפאת חוסר עילה, שכן לעמידר לא היו זכויות כלשהן בקרקע, ואף לא העניקה זכויות בקרקע, אלא בדירה בלבד. חוזה החכירה אשר צורף לכתב התביעה כנספח ב' הינו חוזה לדוגמא, אשר עליו היה על התובע והמנוחה לחתום בעתיד מול בעל הקרקע, תוך הסדרת שטח המגרש אותו יחכירו, תקופת החכירה וגובה דמי החכירה, כפי שמפורט בסעיף 3 להסכם. תנאים אלו, אשר הינם תנאים מהותיים, לא מולאו. מה גם, חסרה בחוזה החכירה חתימת בעל הקרקע.